Informazioni generali sui contratti di locazione

Una spiegazione dei diversi tipi di contratto, delle sue caratteristiche e delle eventuali agevolazioni fiscali nel regime ordinario, potrebbe guidare il proprietario a una scelta più consapevole del tipo di contratto che più risponda alle esigenze di durata e di convenienza economica. Si consiglia una lettura della sezione “Il regime fiscale” per avere un quadro più completo del tipo di contratto più conveniente da applicare dal punto fiscale per il locatore. 

Il contratto di locazione può essere:

• LIBERO
• CONCORDATO

CONTRATTO “LIBERO”

E’ prevista la possibilità di una libera determinazione del canone, in base alla volontà negoziale delle parti.
Per contro, tali contratti hanno dei vincoli di durata, in quanto prevedono una durata minima di quattro anni, con proroga automatica, a favore dell’inquilino, di altri quattro anni. Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto, per giustificati motivi, con preavviso di sei mesi. Non sono previste agevolazioni fiscali per i locatori.

CONTRATTO “CONCORDATO” (o locazioni convenzionate)

Si tratta di contratti introdotti dalla Legge n. 431 del 1998, i quali prevedono l’utilizzo di schemi-tipo di contratto, con contenuto in massima parte prestabilito e inderogabile (le tipologie contrattuali sono introdotte dal D.M. del 30/12/2002). Esistono quindi diverse tipologie di contratti a canone concordato, che rispondono a specifiche e differenziate esigenze dei locatori e dei conduttori e che hanno in comune il seguente punto:

IL CANONE deve essere determinato entro i limiti prestabiliti. La misura massima del canone varia in funzione della zona geografica di ubicazione dell’alloggio (centrale, periferica, ecc.) e delle caratteristiche dello stesso (presenza di garage, ascensore, giardino, terrazzo, doppi servizi, ecc…) come individuati in seno agli accordi locali, accordi che si differenziano da comune a comune.

Si esaminano di seguito le caratteristiche delle TRE TIPOLOGIE DI CONTRATTI CONCORDATI:

CONTRATTO CONCORDATO
(ex art. 2, comma 3, della Legge n. 431/98)

• DURATA
  La durata minima non può essere inferiore a tre anni. Inoltre, alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del contratto, il medesimo è prorogato di diritto per ulteriori due anni (fatte salve le possibilità di disdetta da parte del locatore previste dalla legge, in determinati casi);
• AGEVOLAZIONI FISCALI
  1. Il reddito imponibile ai fini IRPEF è pari al 65%del canone rispetto a quello che sarebbe il reddito imponibile ordinario del 95% (vantaggio fiscale per il locatore);
  2. riduzione della base imponibile ai fini dell’applicazione dell’imposta proporzionale di registro, nella misura del 30% (vantaggio fiscale per entrambi le parti);
  3. Aliquota IMU ridotta (dello 0,76%) sulla rendita catastale

CONTRATTO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI
(ex art. 5, comma 2, della Legge n. 431/98)

Una particolare tipologia di contratto concordato è il “contratto transitorio per studenti universitari” di cui all’art. 3 del D.M. 30/12/2002.

• DURATA
  La durata può essere compresa tra sei mesi e tre anni; alla scadenza il contratto si rinnova per uguale periodo, se il conduttore non comunica al locatore disdetta, con almeno tre mesi di preavviso;
• AGEVOLAZIONI FISCALI
  Ove il contratto sia redatto conformemente al modello contrattuale di legge, spettano le medesime agevolazioni fiscali di cui alle lett. a), b) e c)  del precedente punto 2.1

CONTRATTO TRANSITORIO ORDINARIO
(ex art. 5, comma 1, della Legge n. 431/98)

Tale contratto si differenzia da tutti i precedenti, in ragione del fatto che può essere stipulato solo per specifiche esigenze di transitorietà dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie – con partico-lare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territo-riale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

• DURATA
  La durata può essere compresa tra uno e diciotto mesi, allo scadere dei quali il contratto si chiude, senza obbligo di rinnovo;
• AGEVOLAZIONI FISCALI
  Non è prevista alcuna agevolazione fiscale per il locatore.

L’accordo territoriale del comune di Bologna prevede, tra le cause di transitorietà a favore del proprietario, a titolo esemplificativo: la necessità di destinare l’immobile ad uso proprio, dei propri figli ecc.; la necessità di eseguire interventi sull’immobile, soggetti a concessione edilizia, incompatibili con lo stato di occupazione dell’immobile; e così via…

A favore del conduttore, a titolo esemplificativo: il fatto di avere un contratto di lavoro a termine in un comune diverso da quello di residenza; trasferimento temporaneo della sede di lavoro; esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la propria abitazione; ecc…