Suggerimenti prima di firmare un contratto

Nel caso si desideri procedere autonomamente, suggeriamo di prestare massima attenzione soprattutto in mancanza di esperienza contrattuale. Di seguito una serie di linee guida utili per muoversi con più sicurezza.

Contratto regolare

Per prima cosa, evitare ogni accordo verbale: una mancata chiarezza da parte di entrambe le parti (locatore e locatario) può causare molti fraintendimenti.
Se è la prima volta che si ha a che fare con un contratto di locazione suggeriamo di non avere fretta, di non firmarlo solo per timore di perdere l’opportunità: è un tuo diritto comprendere tutte le condizioni del contratto.
Ti consigliamo, perciò, di leggerlo attentamente e di fare domande. Se non ti è chiaro chiedi una copia o una bozza dello stesso, fissa una scadenza con il proprietario per dargli una risposta e prenditi il tempo necessario per farlo visionare da un professionista (es: avvocato, sindacato ecc..) oppure dallo Staff SAIS.

A cosa prestare attenzione nella lettura del contratto?

1. Assicurarsi che si tratti di un contratto previsto dalla legge 431/98.
2. Un contratto valido deve presentare gli elementi essenziali previsti dal Codice Civile (vedi paragrafo successivo).
3. Durata: ti suggeriamo di informare fin da subito il locatore della durata della tua permanenza a Bologna.
4. Subentro e recesso: verificare sempre che ci siano questi due articoli nell’accordo formale . Si deve tener presente che, nel caso di contratto cointestato, non sarà possibile per un singolo conduttore interrompere il rapporto di locazione dando disdetta a meno che prima non abbia trovato un sostituto.
5. Verificare che non ci siano “clausole vessatorie”, cioè condizioni troppo onerose per l’inquilino (es: “in caso l’inquilino non risulti avere pagato quanto dovuto entro i termini previsti dal contratto, il proprietario ha il diritto di chiudere la stanza a chiave fino a quando lo stesso non provvederà al pagamento di quanto dovuto ecc..”).
6. Restituzione del deposito: se non previsto dal contratto, è necessario dettagliare le modalità di restituzione del deposito. Ricordiamo ai sensi della legge n. 392/78, art. 11, il deposito cauzionale non può mai superare le tre mensilità e ha la funzione di garantire il locatore “non soltanto di quello del pagamento del canone, ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali”.
7. Verificare lo stato dell’appartamento: l'accertamento delle condizioni in cui si trova l'immobile da occupare per rilevare eventuali danni di precedenti inquilini o segnalare lavori a carico del locatore necessari per rendere idoneo l’uso del bene locato da parte del conduttore. Solo dopo tale accertamento è consigliabile firmare il contratto. E’ preferibile, inoltre, redigere un verbale di entrata e/o fare delle foto sullo stato dell’immobile al momento della firma del contratto al fine di agevolare la consegna dell’appartamento al termine del rapporto di locazione.
8. Bollette e allacci: il costo dell’allaccio è a carico del/dei conduttore/i, salvo il caso in cui non sia più conveniente optare per la voltura. Esistono diverse possibilità di pagamento delle bollette e generalmente, se la durata del contratto è breve, è il locatore a decidere la modalità per assicurarsi la certezza dell’adempimento delle stesse.
   Esempi:
   - pagamento di una quota fissa con conguaglio a fine periodo;
   - pagamento a forfait basato sullo storico delle bollette già pagate;
   - pagamento secondo il consumo effettivo equamente suddiviso tra i conduttori, ma le spese possono essere anticipate dal locatore se decide di intestarsi le bollette e rimborso dietro presentazione delle stesse.

Consigli utili

1. E’ preferibile pagare la mensilità e il deposito solo dopo avere formalizzato l’accordo.
   MAI dare o spedire denaro senza ricevere una ricevuta o essersi assicurato dell’identità del locatore.
2. Firmare un contratto è asserire che l’appartamento è nelle condizioni di poter essere goduto. Bisogna perciò, prima di formalizzare l’accordo, verificare lo stato effettivo dell’appartamento, rilevare eventuali danni e lavori da svolgere per rendere l’appartamento idoneo all’uso abitativo.
3. Girare il deposito: il subentrante gira la propria caparra all’inquilino uscente in un contratto preesistente. E’ la via più semplice per il locatore e apparentemente per il conduttore entrante ed uscente, ma questi ultimi non sono tutelati. Il Locatore è tenuto a verificare lo stato dell’appartamento quando lo studente entra e quando esce e ci sia almeno un consenso scritto tra le parti (locatore, cedente e cessionario) affinché il passaggio diretto di caparra dal cessionario al cedente sia autorizzata dal proprietario.

Infine, oltre alla forma scritta, all’inserimento di clausole, di termini, di condizioni e di garanzie, per esperienza consideriamo la trasparenza e la chiarezza “ingredienti” importanti per favorire serenità e collaborazione tra le parti durante l’intero rapporto di locazione.