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Ciudad en Bologna

Sustitución y Rescisión del contrato

En caso de conclusión anticipada de la relación de alquiler se aconseja leer con cuidado los artículos relativos al “Subentro" y al "Recesso”.

El "recesso", es decir la rescisión del contrato, es siempre posible cuando se trata de un contrato individual (locatario y arrendador) y en caso de que subsistan "graves motivos"; mientras, cuando se trata de un contrato conjunto (más locatarios en un contrato) es posible sólo el “subentro”, es decir que otro inquilino entra a ocupar tu puesto, salvo en el caso de que los inquilinos restantes  se asuman todas las cargas del inquilino saliente.

El ejercicio de la rescisión necesita de la verifica temprana del número de meses de preaviso que puede variar de 1 a 6. Luego es necesario que se declare disdetta anticipada, es decir notificar al propietario la voluntad de rescindir el contrato de alquiler, enviando una carta certificada (raccomandata).

La rescisión requiere el pago de un impuesto fijo de € 67 por el inquilino y sólo en el caso que el locador se valga del régimen fiscal ordinario.
Este impuesto no debe ser sostenido en el caso que el régimen fiscal sea a cedolare secca.

Para efectuar el Subentro es necesario, a diferencia de la rescisión, el consenso del cedente, del cesionario y del locador (y no, como en general se piensa, de los otros inquilinos también) y que el contrato originario o las cesiones precedentes sean regularmente registradas en la Agenzia dell’Entrate. Para el subentro, a diferencia de la rescisión, siempre se paga el impuesto fijo de € 67 sea en el caso que el propietario haya elegido el régimen de la cedolare secca sea que haya optado por el régimen fiscal ordinario.

¿Qué pasa cuándo en el contrato no se encuentra un artículo referido al Subentro o al Recesso?

En el caso que la cláusula de rescisión no sea completada en el contrato, sólo el locatario tiene la posibilidad de rescindir en cualquier momento aplicandose las normas del recesso legale previstas en el art. 3, l. n. 431/1998, por especificar de todos modos en la carta de preaviso que se enviará al propietario, mediante carta certificada, por lo menos 6 meses antes.

En caso de inobservancia del preaviso se verificarán dos consecuencias: para el locador, se renueva el contrato de locación en las mismas condiciones que el precedente; para el inquilino, la obligación de pagar al locador un importe igual a seis meses de alquiler equivalente al período de falta de preaviso, aunque el inmueble se haya desocupado.
Consecuencia ulteriore a cargo del inquilino que rescinde el contrato por graves motivos, sin el debido preaviso al dueño, será el resarcimiento de los daños que le podrá haber ocasionado al locador la restitución anticipada del inmueble.

En el caso que la cláusula del subentro no se encuentre incorporada al contrato, no será posible que otro inquilino ingrese en el contrato de alquiler.

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