QUALCHE CENNO SULLE CONSEGUENZE DELLA MANCATA (O TARDIVA) REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
"Alcuni articoli pubblicati a fine estate su “Il Resto del Carlino” riguardanti gli “affitti in nero” ml offrono lo spunto per ritornare sulla questione, dibattuta ed irrisolta, relativa alla possibilità di regolarizzare il contratto di locazione affetto da “nullità” a causa della mancata registrazione.
Per una breve disanima occorre partire dalla c.d. legge finanziaria 2005. In sostanza la legge dice che qualsiasi contatto di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso diverso (ufficio, negozio, ecc.) avente ad oggetto un bene immobile, è nullo se, ricorrendone i presupposti, non è stato registrato. Precedentemente la legge di riforma n.431/98 aveva sancito l’obbligo della forma scritta pena la nullità assoluta del contratto. La materia delle locazioni è stata sempre oggetto di importanti interventi da parte del Legislatore così che l’Istituto del Codice Civile è stato ampiamente rivisto e la materia è in continua evoluzione. La sanzione della nullità per omessa registrazione, introdotta dalla L. Finanziaria è ispirata ad una evidente ragione fiscale
ma la giurisprudenza ha oscillato tra diverse interpretazioni: da quella più rigida che propende per la nullità assoluta ed insanabile del contratto di locazione non registrato nei termini, a quella intermedia che considera sanabile la nullità del contratto a seguito della registrazione tardiva con effetto “ex nunc“ cioè dalla data della registrazione in poi, a quella meno severa che non solo considera sanabile la nullità con la registrazione tardiva ma anche ne fa risalire gli effetti alla data di stipula del
contratto di locazione (ex tunc). Sebbene la giurisprudenza sia altalenante, si può affermare che si va verso la posizione di maggiore severità che applica alla lettera la disposizione contenuta nella L. Finanziaria. Ciò comporta importanti ricadute sotto il profilo processuale. Infatti se si considera che il contratto sia affetto da nullità insanabile e cioè “tamquam non esset“ ne deriva che il locatore per ottenere il rilascio dell’immobile per morosità o per finita locazione non può utilizzare la procedura “speciale” semplificata della convalida di sfratto bensì deve intraprendere un’azione ordinaria di occupazione senza titolo e questo comporta sicuramente un aggravio sia in termini di costi della procedura sia in termini di durata in quanto per poter mandare via il conduttore potrebbero occorrere svariati anni. Quindi tornando agli “affitti in nero” sì può concludere che non sono assolutamente convenienti per i proprietari ma anzi molto pericolosi, come è stato affermato in modo appropriato e diretto dal nostro vicepresidente Davide Pierinelli nell’intervista apparsa recentemente su ”Il Resto del Carlino”".
Albarosa Capanna, Avvocato