In caso di conclusione anticipata del rapporto di locazione si consiglia di leggere attentamente gli articoli inerenti il Subentro e il Recesso.
Il Recesso è sempre possibile quando si tratta di un contratto singolo (conduttore e locatore) e qualora sussistano “gravi motivi”; mentre, quando si tratta di un contratto cointestato (più conduttori all’interno del contratto) è possibile solo il subentro salvo il caso in cui i conduttori non decidano di assumersi l’onere del conduttore uscente.
L’esercizio del recesso richiede l’anticipata verifica del numero di mesi di preavviso che possono variare da 1 a 6. Successivamente è necessario dichiarare disdetta anticipata inviando una lettera raccomandata al proprietario.
Il Recesso richiede il pagamento di una imposta fissa di € 67 da parte del conduttore e solo nel caso in cui il locatore eserciti il regime fiscale ordinario.
L’imposta non va, invece, sostenuta nel caso di regime fiscale a cedolare secca.
Per esercitare il Subentro è, invece, necessario il consenso del cedente, del cessionario e del locatore (e non come si pensa generalmente anche degli altri inquilini) e che il contratto originario o le cessioni precedenti siano regolarmente registrate presso l’Agenzia delle Entrate.
Per il subentro, contrariamente al recesso, va sempre pagata l’imposta fissa di € 67 sia che il proprietario abbia optato per il regime fiscale della cedolare secca sia che abbia scelto per il regime fiscale ordinario.
Per la registrazione è necessario consegnare presso la sede dell’Agenzia delle Entrate nella quale è stato registrato il contratto originario:
- Ricevuta Modello F24 per pagamento imposta di registro della cessione;
- Modello RLI Elide
Cosa accade nel caso nel contratto non ci sia un articolo del Subentro o del Recesso?
Qualora la clausola del recesso non sia contemplata, solo il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento avvalendosi del c.d. recesso legale previsto dall’art. 3, l. n. 431/1998, da specificare comunque nella lettera di preavviso da inviare al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima.
Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta due conseguenze: per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente; per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche a seguito del rilascio dell’immobile.
Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.
Qualora la clausola del subentro non sia contemplata non è possibile subentrare come contraente di un contratto di locazione.