QUALCHE CENNO SULLE CONSEGUENZE DELLA MANCATA (O TARDIVA) REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
"Alcuni
articoli pubblicati a fine estate su “Il Resto del Carlino” riguardanti gli
“affitti in nero” ml offrono lo spunto per ritornare sulla questione, dibattuta
ed irrisolta, relativa alla possibilità di regolarizzare il contratto di
locazione affetto da “nullità” a causa della mancata registrazione.
Per
una breve disanima occorre partire dalla c.d. legge finanziaria 2005. In
sostanza la legge dice che qualsiasi contatto di locazione, sia ad uso
abitativo che ad uso diverso (ufficio, negozio, ecc.) avente ad oggetto un bene
immobile, è nullo se, ricorrendone i presupposti, non è stato registrato.
Precedentemente la legge di riforma n.431/98 aveva sancito l’obbligo della forma
scritta pena la nullità assoluta del contratto. La materia delle locazioni è
stata sempre oggetto di importanti interventi da parte del Legislatore così che
l’Istituto del Codice Civile è stato ampiamente rivisto e la materia è in
continua evoluzione. La sanzione della nullità per omessa registrazione, introdotta
dalla L. Finanziaria è ispirata ad una evidente ragione fiscale
ma
la giurisprudenza ha oscillato tra diverse interpretazioni: da quella più
rigida che propende per la nullità assoluta ed insanabile del contratto di
locazione non registrato nei termini, a quella intermedia che considera
sanabile la nullità del contratto a seguito della registrazione tardiva con
effetto “ex nunc“ cioè dalla data della registrazione in poi, a quella meno
severa che non solo considera sanabile la nullità con la registrazione tardiva
ma anche ne fa risalire gli effetti alla data di stipula del
contratto
di locazione (ex tunc). Sebbene la giurisprudenza sia altalenante, si può
affermare che si va verso la posizione di maggiore severità che applica alla
lettera la disposizione contenuta nella L. Finanziaria. Ciò comporta importanti
ricadute sotto il profilo processuale. Infatti se si considera che il contratto
sia affetto da nullità insanabile e cioè “tamquam non esset“ ne deriva che il
locatore per ottenere il rilascio dell’immobile per morosità o per finita
locazione non può utilizzare la procedura “speciale” semplificata della
convalida di sfratto bensì deve intraprendere un’azione ordinaria di
occupazione senza titolo e questo comporta sicuramente un aggravio sia in
termini di costi della procedura sia in termini di durata in quanto per poter
mandare via il conduttore potrebbero occorrere svariati anni. Quindi tornando agli
“affitti in nero” sì può concludere che non sono assolutamente convenienti per
i proprietari ma anzi molto pericolosi, come è stato affermato in modo
appropriato e diretto dal nostro vicepresidente Davide Pierinelli nell’intervista
apparsa recentemente su ”Il Resto del Carlino”".
Albarosa Capanna, Avvocato